一体化の原則

【一体化の原則】
◆敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分と、その専有部分にかかる敷地利用権とを分離して処分することができません。
◆つまり区分所有建物では、建物と敷地の分離処分が禁止されており、これを一体化の原則といいます。
ただし、規約で「分離して処分することができる旨」を定めることもできます。

一体化の原則により
◆専有部分が譲渡されれば、原則として敷地利用権も譲渡されることになります。
◆専有部分に抵当権が設定されれば、その効力は敷地利用権にも及びます。
※登記簿に「敷地権」の表示がされていることによります。

登記簿における一体性の公示
<区分所有建物の登記簿>
•一棟の建物全体の表題部に敷地権の目的たる土地の所在・地目・面積などを表示
•専有部分の表題部に敷地権の種類・持分などを表示

<土地の登記簿>
•敷地権の目的となっている旨の登記
※この結果、専有部分の処分に伴う敷地利用権の処分を逐一土地登記簿に登記する必要がない仕組みになっています。(敷地の登記簿には処分に関する登記はされません)

【一体化の原則が適用されない場合】
◆専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができる旨の規約を定めた場合
◆規約敷地を定める旨の規約を廃止した場合
◆敷地利用権が共有または準共有の状態でない場合(=分有の場合)
※このような場合には、登記簿に「敷地権」の表示がされません。

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