区分所有建物

【区分所有建物】

区分所有建物であるためには、建物の中に専有部分が存在していなければなりません。

専有部分とは、ひとつの建物を区分して所有権の目的としている場合の各部分
●独立して所有権の対象となる部分
●独立して売買の対象になる部分

区分所有法第1条
「1棟の建物に構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舖、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」
いわゆる「集合住宅」は、全てこの要件を満たします。

【区分所有建物のポイント】
◆マンションには、一人のオーナーが単独で一棟を所有するケースもありますが、そのような建物は区分所有法の適用になりません。
◆数人のオーナーで一棟を所有しているようなケースにも適用されません。
※いずれも専有部分がないからです。
◎専有部分が存在すれば、マンション(人の居住の用に供するもの)ばかりでなく、オフィスビルに対しても全て民法に優先して区分所有法が適用されます。

【専有部分の要件】
<構造上の独立性を有すること>
•一棟の建物の部分で、構造上区分されたものであること
•具体的には、他の部分から隔離(遮断)された状態にあること
<利用上の独立性を有すること>
•独立して建物としての用途に供することができるものであること
•具体的には、その部分に独立の出入口があり、直接外部に通じていること

【区分所有関係の成立時期】
◆専有部分の1個を分譲したとき
◆専有部分の全部が同一の所有者に帰属する場合において、その所有者が、その建物を区画された部分ごとに区分して所有するという意思を外部に表示したとき
(例)
•区分所有建物として建物の表示の登記の申請をしたとき
•分譲マンションとして分譲する旨の広告をしたようなとき

【区分所有者の団体①】
(区分所有法第3条前段)区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
※団体は、マンション管理適正化法上、管理組合と言われる
※複数の区分所有者があれば、当然に管理組合が成立し、区分所有者は当然にその構成員となる

【区分所有者の団体②】
(区分所有法第3条後段)一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(一部共用部分)をそれらの区分所有者で管理するときも、同様とする
※区分所有者全員の利害に関係しない一部共用部分の管理を当該一部共用部分を共用すべき区分所有者で行う場合には、それらの区分所有者を構成員とする管理組合が当然に成立する
※一部共用部分を管理すべき管理組合は、全体管理組合と併存する

【まとめ】
•構造上の独立性と利用上の独立性を有する建物の部分は、法律上当然に区分所有権の目的とすることができる。
•区分所有者であれば、法律上当然に管理組合の構成員となる。

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