第七十条 (団地内の建物の一括建替え決議)

【第七十条】
団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地(団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。)が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項(第一号を除く。)の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地(これに関する権利を除く。以下この項において同じ。)若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地(第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。)に新たに建物を建築する旨の決議(以下この条において「一括建替え決議」という。)をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。

2 前条第二項の規定は、前項本文の各区分所有者の議決権について準用する。この場合において、前条第二項中「当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と読み替えるものとする。

3 団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。

一 再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
二 新たに建築する建物(以下この項において「再建団地内建物」という。)の設計の概要
三 団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
四 前号に規定する費用の分担に関する事項
五 再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

4 第六十二条第三項から第八項まで、第六十三条及び第六十四条の規定は、団地内建物の一括建替え決議について準用する。この場合において、第六十二条第三項中「前項第三号及び第四号」とあるのは「第七十条第三項第四号及び第五号」と、同条第四項中「第一項に規定する」とあるのは「第七十条第一項に規定する」と、「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、「規約」とあるのは「第六十六条において準用する第三十条第一項の規約」と、同条第五項中「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、同条第七項中「第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」と、「第三十五条第一項ただし書」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項ただし書」と、同条第八項中「前条第六項」とあるのは「第六十一条第六項」と読み替えるものとする。

解 説
団地の中に、区分所有建物しかない場合には、団地にある全ての建物を建替える決議、一括建替え決議、を行うことができます。
マンションは環境やメンテナンス如何によって、同じ時期に建てられた建物でも、老朽化の程度が異なります。しかし、同じ団地内であれば、管理の方法は共通、経過年数もほぼ同じであることから、状態が多少異なるとはいえ建替えの時期を合わせることには合理性があります。
また、全ての建物を建替えることで、複数の建物をまとめて大きく(高層化)したり、建物周囲の植木等の改修もまとめて行えたり、メリットは大きいのです。

このように一括して立て替える決議を行うには、まず団地全体の集会において、4/5以上の多数で決議する必要があります。ここでは、持分割合と人数の双方で4/5の基準をクリアする必要があります。
また、各建物毎に、建替えを行うわけですから、建替えの決議を、各建物において、団地の決議とは別に行う必要があります。ここでの要件は、一棟の区分所有建物を建替える場合の基準とは異なり、2/3になります。
どこか一つの建物でも反対する場合には決議が成立しないことになります。

一括建替えの決議においては、区分所有建物を建替える決議をする場合と、ほぼ同様の手続きが法律で定められています。具体的には、議案の書き方から、説明会の実施、議事録の残し方、反対した人が事後的に建替えに参加する方法、あくまで反対する人から持分を買い取る方法、そして、賛成するか参加するかした人は、建替えに合意したとみなされる、などです。


団地内の建物の一括建替え決議
団地内の建物が区分所有建物のみであって、そのすべてを建替える場合で、かつ、当該団地内建物の敷地が当該団地内建物の区分所有者の共有に属し、各区分所有建物の管理を団地管理組合で行なう旨が規約で定められている場合には、各建物ごとの建替え決議を経ないで、団地管理組合の集会で、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、一括建替え決議をすることができます。

尚、この場合には、当該集会で、当該団地内建物ごとにそれぞれの区分所有者の三分の二以上の者であって、議決権の合計の三分の二以上を有する者が賛成したことが必要となります。

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