第三十一条 (規約の設定、変更及び廃止)

【第三十一条】
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

解 説
規約、という区分所有建物(マンション等)において、法律よりも優先して扱われる場面もあるルールを新しく作成する場合には(1)集会を開き、(2)区分所有者の四分の三以上が賛成し、(3)議決権の四分の三以上が賛成する、ことが必要です。
この規約作成のための要件は、民法の原則(共有物に関するルールを決める場合)では共有者全員の同意が必要になります。
一方、団体での物事の決め方としては多数決、がよく見られます。
区分所有者はマンションの建物を共有している一方で、区分所有者は団体を構成することとされています(区分所有法第3条)。そのため、区分所有法ではこの2つ、全員一致と多数決、の折衷案として、3/4という要件を設定している、と言われています。

この3/4の要件は規約の変更、廃止の際にも同じ要件で決議することが求められます。
そして、一部共用部分についての規約を設定、変更あるいは廃止する場合も、同じく一部共用部分を使う人の3/4の賛成が必要になります。

全体の規約の中で一部共用部分のルールが定められる場合には、関係する区分所有者(一部共用部分を使う人)及びその区分所有者の議決権の1/4が反対していない、ことが必要です。一部共用部分に関係する人だけで決議して、3/4の賛成を得ていることが必要、ということと同じことを言っています。

このように、3/4の賛成があった場合でも、なお、一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼすときには、その者の同意が必要となります。ただ、「特別な影響を及ぼす」というのが何のことなのか、は明確ではありません。
5階建てのマンションで5階の人だけ管理費を倍にする、という規約の変更は通常は5階の住人に特別な影響があるため、5階の住人の承諾が必要になるものと考えられます。


規約の設定、変更及び廃止
規約の設定や、変更、または、廃止をするときは、集会の特別決議によって行ないます(三十一条一項本文)。

規約の設定・変更・廃止についての決議要件は、規約によって変更することができません。
軽減することも、重くすることもできないのです。
これに違反して行なわれた規約の設定・変更・廃止は無効です。

なお、集会の特別決議が成立した場合でも、その規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合には、その者の承諾が必要です(一項)。

区分所有者の一部のみの共用に供されることが明らかな部分(一部共用部分)に関する規約を設定・変更・廃止する場合は、区分所有者全員の利害に関係がなく、かつ、区分所有者全員の規約に定めがない場合にのみ、一部区分所有者だけで規約の設定・変更・廃止をすることができます(二項)。

なお、一部共用部分に関する規約の設定・変更・廃止を区分所有者全員で行なう場合には、一部区分所有者の四分の一を超える者の反対がある場合、又は、その議決権の四分の一を超える議決権を有する者の反対がある場合には、行うことができません(三十一条ニ項)。

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