第三十条 (規約事項)

【第三十条】
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

3 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

4 第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

5 規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)により、これを作成しなければならない。

解 説
マンションの管理、所有に関する事柄は原則として、法律の規定が適用されます。しかし、規約を作ると、その規約に書かれた内容が、法律の許容する範囲ではありますが、法律に優先されることになります。
何故規約が法律よりも優先されるかと言えば、区分所有者が規約が優先されることに同意していると考えられ、その意思を尊重しようとしているからです。そのため、区分所有者相互の事柄以外、つまりマンションのお隣さんとの騒音に関する事柄であるとか、敷地内を通行していた人との関係であるとか、は規約よりも法律が優先されます。この人たち(お隣さんとか、通行人とか)は規約に同意していない、ためです。

この規約ですが、原則は区分所有者の全員で決め、全員が従うものです。ただ、一部共用部分については、その部分を使う人だけで規約を作ることができます。一部共用部分とは、一部の区分所有者のみが利用する共用部分(マンションの住居部と店舗部が分かれている場合の住人専用エントランス等)ですが、全体の規約の中で、一部の区分所有者のみが利用するのだから一部の区分所有者で管理の方法を定めていい、と定めていることが前提です。

規約は書面、または電磁的記録(つまりパソコンのファイル)で作成すればいいのですが、内容は何を書いても有効なわけではありません。区分所有法の第30条では2つの制限を設けています。
その一つは、「区分所有者間の利害の衡平が図られる」ことです。公平に、ということですが、具体的に何が公平なのかは、様々な事情を考慮して決められるため一概には言えません。
一例として、一人の区分所有者にのみ駐車場の専用使用権を認め、他の区分所有者には抽選で駐車場が使えるようになっていたとします。この扱いが不公平だとして、規約で全ての区分所有者が抽選で駐車場を使えるようにできるか?つまり、ある区分所有者にだけ認められた駐車場の専用使用権を取り上げることができるか?という問題を考えてみます。駐車場の公平な利用という点だけみれば、規約を変える(専用使用権を取り上げる)ことが公正とも言えますが、専用使用権を持つに当って当初に追加料金を払っているような場合には、取り上げる方が不公平と言えます。
このように、具体的な事案ごとに判断せざるをえないのです。


規約及び集会
社会に法律があるように、団体を円滑に運営するためにも何らかのルールが必要です。
赤の他人同士が集合して団体を構成しているマンション管理組合でも同じことです。

管理組合の根本ルールとして、その組織や運営に関する定めをしているのが管理規約なのです。
管理規約は、管理組合の構成員である区分所有者全員を拘束するものであり、区分所有者である以上、拘束から逃れることはできません。

建物又はその敷地もしくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、区分所有法に定めるものの他、規約で定めることができます(三十条一項)。

しかし、ここに定められた事項に限らず、これ以外でも広範囲にわたる事項を規約に定めることができるのです。

規約で定める事項は、規約でしか定めることができない事項(絶対的規約事項)と、集会の決議など他の方法でも定めることができる事項(相対的規約事項)の二つに分けられます。

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