第三条 (区分所有者の団体)

【第三条】
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

解 説
区分所有法の対象となる建物は、内部がいくつかに区切られています。
そして、マンションであれば、それぞれ独立して人が住んでいたりすることになります。
ただ、建物は内部を仕切る壁はともかく、建物の外壁は住んでいるみなさんで共通して利用することになります。
また、共有部分と言われる廊下やエレベーターなども共通して利用するものです。

これら共通で利用するものについては、その管理方法を決める必要が普通はあります(何もせずにほおっておく、というのも選択肢としてはありうるのかもしれませんが)。
管理とは、清掃や点検をどうやってやるか、ということであり、みんなでいくらづつお金を出し合うのか、どの業者に発注して、どのようなタイミングで清掃や点検を行ってもらうか等を決めなくてはなりません。

大勢を団体と言います。区分所有者がたくさんいて団体になります。
団体で何かを決める際には、集まったり、ルールを決めたり、実際の実務を行う管理者を決めたりするのが便利です。団体ではこのような取り決めができることが法律に定められています。

区分所有者の全員が使うエレベーターの管理方法のように、区分所有者の全員に関わることは全員で決めればいいのですが、一部の区分所有者にしか関連しないことは一部の区分所有者に決めてもらうほうがスムーズなことがあります。
一部の住人しか使わないことが明確なマンションの階段があれば、使う人だけで管理した方がスムーズなことがあります。このようなことも、法律で認められています。


管理組合
区分所有者は、全員で、建物、敷地、付属施設の管理を行う為の団体(管理組合)を構成します。
管理組合は、そのマンションの区分所有者が複数になっただけで、特別な手続きなど無しに成立します。
つまり、マンションの分譲が開始されて、最初の買主との間で分譲契約が締結された時点で、分譲主と最初の買主と合わせて二人の区分所有者が存在することになり、この特点で管理組合が成立する訳です。

その後にそのマンションの区分所有者となった者は自動的に管理組合の構成員になり、拒否することは出来ないのです。
構成員でなくなる為には、区分所有権を他人に譲り渡すしか方法はありません。

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