第二十三条 (分離処分の無効の主張の制限)

【第二十三条】
前条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。

解 説
区分所有法22条は、土地と敷地利用権は原則として、一体で処分される、と規定しています。一体として処分されない場合、つまり専有部だけ、敷地利用権だけが処分された場合には、その取引が無効になります。
具体的に問題になるケースとしてはこんなケースが考えられます。マンション(の一室)を持っている人がお金に困って敷地利用権だけ売ってしまったとします。その後、この人が亡くなり、子供がマンションを相続した場合、敷地利用権の売買取引が無効であって、敷地利用権は相続して自分のものになったのだ、と主張することができる、ということです(これだけですととても不平等なようですが、売買取引が無効なので、相続人は買主にお金を返すことになります)。

この、取引が無効になった場合にモノを取り戻せる、という原則に対して例外があります。
それは、買った人が無効な取引だと知らなかった場合には、取り戻せない、というものです。この知らなかったこと、を法律上は「善意」と言います。お金に困っているのを助けてあげようと思った、という意味での善意ではないことにご注意ください。

この例外に対して更に例外があります。ややこしいのですが。
それは、不動産登記において、専有部分と敷地利用権が分離できないという登記をしている場合には買い手が善意であっても、取引を無効として取り戻せる、というものです。不動産を取引する際には登記を見る、というのが常識と、少なくとも法律の世界では、されていることによるものです。
見たはずだから知らなかったはありえない、というロジックになります。

以上をまとめると、無効な取引だと知らず、登記にも分離して処分できないと書いていなかった場合のみ、取引が無効になります。


分離処分の禁止の無効
二十二条により、専有部分と敷地利用権を分離して処介することは、原則として禁止されています。

分離処分の禁止に違反して行われた処分は無効です。しかし、この無効は善意の相手方には対抗できません。

ただし、分離処分が禁止されていることが登記された後は、善意の相手方に対しても無効で対抗できます。

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