第二十六条 (権限)

【第二十六条】
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設(次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

2 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。

3 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

4 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務(第二項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

5 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。

解 説
区分所有法に基づき選任された管理者ですが、一体何ができるのでしょうか。それを定めているのが第26条になります。
同条によると管理者ができることは、共用部分及び敷地及び附属設備についての、(1)保存行為、(2)集会で決議された事項を実行する行為、(3)規約で定められた行為、です。

管理者がこれらの行為をするのは区分所有者を代理して、になります。
詳しく説明させていただきますと、まず、区分所有者は団体を構成し、管理者はその団体から代理されて権限を持つ、ということになります。
代理する、ということは、本人に代わって本人のために何かしてあげる、ということを意味します。そのため、代理人がしたことは本人が後から承諾したりしなくても、本人に効果が及びます。
なお、代理権の範囲は訴訟にも及び、区分所有者のために訴訟の当事者となることができます。訴訟の当事者となった場合にはすぐに区分所有者にそのことを教えてあげなくてはいけません。

ところで、代理人が何をする権限を本人から与えられているのか、取引相手には分かりません。そこで、権限が与えられていないと知らなかった場合には、権限が与えられていたかのような法律関係が発生することになっています。
具体例で考えてみます。管理者が廊下の電灯が切れたので、近くの電器屋さんに取り替えを依頼した場合を考えて見ます。電器屋さんは料金が支払われない場合、誰に請求すればいいのでしょうか?
管理員に「お金を払ってださい」、と言いに行くと、「それはマンションのための支出だから、マンションからお金もらってよ」、と言われたとします。で、マンションの区分所有者に請求しにいくと、「電灯の付替えは管理員に許可していないし、自分は承認していないし、お金は払えない」、と言われたとします。
この場合、電器屋さんとしては、どちらに請求すればいいのでしょうか?答えはマンションの区分所有者です。

一般の感覚からすれば、マンションにつけた電灯なんだからマンションの共益費から支払われると電器屋さんが思うのは当然ではないかと思います。そこで、区分所有者の言っているとおり権限を与えていなかったとしても電器屋さんがそれを知らなければ、区分所有者が支払うことになっています。


権限
管理者は、共用部分、建物の敷地、付属施設を保存し、集会決議を実行し、規約で定められた管理者の職務を行う権利を持つと同時にこれらの行為を行う義務を負います(一項)。

また、管理者は、その職務に関して区分所有者の代理人として行為します。したがって、管理者が、区分所有者を代理して建設会社との間で共用部分の補修工事の契約を締結した場合には、その法律行為の効果は、本人である区分所有者全員に帰属します(二項)。

共用部分や敷地、付属施設について保険契約が締結されている場合に、共用部分等が滅失・損傷したときは、管理者は区分所有者を代理して保険金を請求することができます。
また、共用部分に対して損壊行為などの不法行為が行われた場合には、その損害賠償金の請求ができ、第三者が敷地を不法に使用した場合のように、不当な利得を得た者がいる場合には、その不当利得の返還を請求できるのです(二項)。

損害賠償請求権も不当利得返還請求権も、また保険金請求権も金銭債権ですから、本来は共用部分等に対する持分の割合に応じて各区分所有者に帰属するものです。
しかし、各区分所有者が個別に請求することは煩雑であり、費用もそれぞれにかかります。そこで、管理者が一括して請求できることにしたのです。

そして、この管理者が有する代理権を制限した場合でも、その制限は善意の第三者には対抗できません(三項)。

管理者は、規約の定めまたは集会決議によって、その職務の遂行のために訴訟を提起することができ、職務に関して第三者から訴訟が提起されたときは、その訴訟の被告として訴訟を追行できるのです(四項)。

なお、管理者が原告又は被告として追行した裁判の判決は、区分所有者全員に効カが及ぶため、管理者が敗訴した権利について、区分所有者が改めて訴訟を提起することはできません。

管理者が規約の定めによって原告として訴訟を提起したり、被告として訴えられたりしたときは、その旨を区分所有者に通知しなければなりません(二十六条五項)。

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