第二十条 (管理所有者の権限)

【第二十条】
第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員(一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者)のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。

2 前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。

解 説
共用部分は区分所有者の共有になる、という大原則に対して、規約で区分所有者の一人を共有部分の所有者とすることができます。この人を管理所有者と言います。この点については以前、区分所有法第11条のご説明の中で触れさせていただきました。
この場合、その管理所有者は、所有者としてできることは何をやっても良さそうにも思えます。これは、あなたの携帯電話をあなたが自由に使っていいのと同じように、共有部分を好きなように使っていいように思える、ということです。

実際には、共有部分、つまり廊下等を誰かが勝手に使っては困ります。自分以外が通れないようにされてしまうと、他の区分所有者は大迷惑です。
そのため、区分所有法20条では、管理所有者は、共有部分を区分所有者全員のために管理する義務を負う、とされています。共有部分が一部の区分所有者しか使わない部分であれば、その使う一部の区分所有者のために管理する必要があります。
管理するとは以前、ご説明したとおり、3つに分けられますが、この内、重大な変更は共有部分の所有者には行えないことになります。
またそれ以外の保存行為、重大ではない変更は管理所有者が行えます。この場合の費用は一義的には管理所有者が負担することになります。例えば、掃除業者に廊下の掃除を依頼する場合、契約は掃除業者と管理所有者との間で締結されるからです。この分の費用については後から、区分所有者全員から回収することができることになります。


管理所有者の権限
管理所有者は、区分所有者全員(一部共用部分についてはその一部区分所有者)のために共用部分を管理する義務を負います。

つまり、自分の都合だけで、共用部分の所有権を行使することは出来ないのです。

また、管理所有者は、保存行為や通常の管理行為を行うことは自分の判断で出来ますが、共用部分について、形状または効用の著しい変更を行うためには集会の特別決議が必要です。

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