第二条 (定義)

【第二条】
この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。

2 この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

5 この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。

6 この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

解 説
「区分所有権」は一つの建物の中を区分けして、その一つ一つを独立して利用できる場合、その一つ一つに対する権利を言います。この権利は所有権となります。
一般にマンションの一室を購入した場合、その購入した部分は自分の家として自由に使用できるのですが、これをその部屋に対して所有権を持っているがために自由に使用できるのだ、と考えると分かりやすいかと思います。

この区分所有権を持っている人が「区分所有者」です。区分所有権はマンションだけではなく、商業用不動産やオフィスビル等、区分できるものであれば適用されます。そのため、区分所有者は個人だけではなく、法人(会社など)でもなることができます。

区分所有権の対象となっている部分、マンションであれば部屋の部分を「専有部分」と言います。
一方、専有部分ではない部分を「共用部分」と言います。共用部分は専有部分以外の部分などと定義されています。

以上が建物に対する定義であり、以下は土地に対する定義になります。
まず、建物がある土地及び規約で建物の敷地とされた土地が「建物の敷地」となります。
そして、この敷地の敷地に対する権利が「敷地利用権」になります。
ある土地に建つマンションの土地は、マンション全体で所有し、各マンションの持ち主(専有部分の区分所有者)は、自分の持分に応じた土地の利用権を持つことになります。
このことの意味については以降の条文で説明させていただきます。


構造上の独立性と利用上の独立性
専有部分であるためには、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」が必要です(一条)。
構造上の独立性とは、その部分が壁、床、天井、扉などによって他の部分から遮断されていること。襖や障子などによる仕切りでは独立性は認められません。

また、利用上の独立性とは、その部分が独立して、他の部分を通らずに戸外から出入りでき、住居や事務所、店舗、倉庫などの用途に利用できることを意味します。

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