第五十三条 (区分所有者の責任)

【第五十三条】
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

2 管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。

3 前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。

解 説
管理組合法人が外部に負担した債務は管理組合法人がその責任を果すべきであるのは当然のことです。例えば、大規模修繕を行うに際して、外部の業者に依頼しますが、その費用を負担するのは、管理組合法人になります。そして管理組合法人は月々、積立金を受領し、預っておくことでこの費用を支払うことになります。
ところが、管理組合法人が持っている財産を全て差し出しても支払いができない場合、各区分所有者がその債務を負担することになっています。何故なら、管理組合法人の負担する債務は、区分所有者のための債務であるからです。

何故、持っている財産でも支払えないような負担を管理組合法人がしてしまうのか、疑問に思われるかもしれませんし、通常は発生しないケースだと思います。ただ、税金のことを忘れて、手元の現金を全て支払ってしまい、後から税金の通知を受け取って支払えなくてびっくりするようなことはたまに起こります。また、大規模修繕の費用が予想外にかかってしまう、ということもあるでしょう。

この場合、区分所有建物のための必要なお金であれば、管理費を増額して負担してもらうのが本来的な対応です。しかし、管理費増額に反対する区分所有者がいる場合には、この方法は取れません。
支払いを待っている側(税金であれば国や地方公共団体、工事費用であれば業者)はこの場合、各区分所有者に、自分の持分に応じて支払うよう求めることができます。ここでの持分は区分所有法第14条、あるいは第29条に定められた割合です。支払ってもらえない、という場合のほか、強制執行をかけてみたのに全額支払ってもらえない、という場合も同様です。

ところで、区分所有者は管理組合法人がちゃんと財産をもっていて、強制執行可能であることを証明することで、この請求を免れることができます。修繕費の積立金がちゃんと銀行口座に積み立てられているのに、理事がさぼって支払ってなかったがために区分所有者が請求を受けた、場合などは、反論できる、ことになっています。


区分所有者の責任
管理組合法人が、その権限の範囲内で負担した債務を弁済することができない場合や、管理組合法人に対する強制執行が功を奏しなかった場合には、各区分所有者が責任を負うことになります。

その責任の範囲は、規約で建物やその敷地及び付属施設の管理に要する費用の割合が定められている場合にはその割合で、定めがない場合には専有部分の床面積の割合に応じた範囲です。

ここでいう債務には、契約上の債務や不当利得の返還債務や不法行為上の損害賠償債務、税法上の債務など、管理組合法人のすべての債務が含まれます。

ただし、強制執行が功を奏しなかった場合でも、管理組合法人に資力があり、執行も容易であることを証明すれば、区分所有者は責任を免れます。

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