第五十九条 (区分所有権の競売の請求)

【第五十九条】
第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

2 第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。

3 第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。

4 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

解 説
迷惑行為をやめさせるための最終手段、それが区分所有者のマンションに対する持分(区分所有権所有敷地利用権)の競売です。競売とは裁判所が、そのものをオークション形式で売却することです。
競売してしまえば所有者ではなくなるため、もう迷惑行為を行うこともなく、そもそもマンションに入ってくることもないだろう、という究極の方法になります。

もちろん、競売される方からすれば、自分の持ち物が、望んでもいないのに売却されることになるわけで、慎重に行わなければならないのは当然のことです。
競売を実施するための条件は、それゆえにとても厳しく、使用禁止の請求ができる状態であることが必要です。具体的には、(1)単なる迷惑ではなく、とっても迷惑であること、(2)集会の特別多数決(3/4の賛成)があること、(3)競売される区分所有者に弁解の機会を与えること、が必要です。
そして、これに加えて、競売という方法でないと、迷惑行為をやめさせることができないのだ、という理由も必要になります。

競売する、という最終決定は裁判で行われることになります。この最終決定が行われた後、6ヶ月以内に競売を実施しないと、競売ができなくなります(もう一度裁判からやり直す必要があります)。迷惑行為を行っている区分所有者とはいえ、競売されるかどうか分からない、という不安定な状態に6ヶ月以上放置しておくことは忍びない、と考えられたための規定だと言われています。

なお、競売された場合、問題を起こした区分所有者はその物件を購入することができません。その人がお金を出して、誰かに買わせるようなことも禁止されています。


競売請求の要件と手続
敷地利用権及び区分所有権の競夷講求をするためには、

①区分所有者が共同の利益に反する行為をし、またはそのおそれがあること

②義務違反行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと

③差止請求や使用禁止請求によっては、障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難であること

④訴えによることが必要です(一項)。

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