第五条 (規約による建物の敷地)

【第五条】
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

2 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

解 説
「建物の敷地」については区分所有法の2条に定義がされています。何が建物の敷地なのか、ではなく、区分所有法において、「建物の敷地」という言葉はどのような意味なのか、になります。
復習しておきますと、
1)建物がある土地
2)規約で定めた土地
が建物の敷地です。規約に書いておけば何でもいいのか、というとそんなことはなく、建物や建物のある土地と一体となっている土地です。

わざわざ規約に書いて「建物の敷地」に含める土地とは、具体的にはなんでしょうか。
条文にある庭、通路、あるいは駐車場などが、建物のある土地に収まらなければ、規約で定めて「建物の敷地」に組み込まれることが多く実例としてみられます。

なお、一体となっている、は、物理的に隣接していることが求められているわけではなく、マンションの建物と、駐車場の間に道路があってそこはマンションの敷地ではないとしても、一体であるとされています。

さて、建物がある土地は、その建物がなくなると定義から、建物の敷地、ではなくなります。具体的には地震により建物の一部が倒壊した場合、その倒壊した部分の建物があった土地は、建物の敷地から外れてしまいます。
しかし、地震で建物が壊れた瞬間に権利関係が変動してしまうと、混乱のもとになります。そこで、この場合には建物の敷地、のままになるように、そのような規約があるものとされています。

この扱いは、建物がある土地が分割されて、その分割された一部には建物がない場合に、その建物がない部分の土地ができてしまった場合、その建物がない部分の土地も建物の敷地に、規約に書いたことになって、含まれます。


法定敷地と規約敷地
法定敷地とは、五条一項でいう「建物が所在する土地」のことです。具体的には、区分所有建物が建っている一筆または数筆の土地(底地)全体をいいます。
なお、「筆」とは土地の数量を表す単位です。そしてこの法定敷地と一体として管理、使用する庭や通路、駐車場、付属建物などの敷地については、規約で定めて建物の敷地とすることができるとしています。

規約で敷地とされた土地は、法定敷地と同様に扱われ、専有部分と分離して処分することができなくなります(二十二条)。
なお、規約敷地は、必ずしも建物や法定敷地と隣接している必要はありません。

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