第六十一条 (建物の一部が滅失した場合の復旧等)

【第六十一条】
建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。

2 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。

3 第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

5 第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。

6 前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。

7 第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者(その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。)以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

8 第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者(以下この条において「買取指定者」という。)がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

9 買取指定者が第七項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者(買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第十三項において同じ。)は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。

10 第五項の集会を招集した者(買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者)は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。

11 前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第七項前段に規定する請求をすることができない。

12 第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

13 第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第九項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

解 説
台風や地震などの天災、火事や設備の爆発等の人災、原因は様々ですが、マンションの一部が滅失することがあります。滅失、というとすっぽり何も亡くなってしまうようなイメージもありますが、使えなくなってしまった状態を言います。
マンションの一部が滅失した場合、自分の部屋だけがダメになったのであれば、自分で、その区分所有者の負担(お金の話しです)で、直せばいい(保険等を使って)ように思います。しかし、マンションの場合には、自分の部屋だけを直せばいい、という状態は滅失とはならず、滅失となると、共用部、廊下や階段や外壁も一緒に直す必要がある、という状態が普通です。

ところで、10階建てのマンションの6階から上の階がまるっと、なくなってしまったとしましょう。3階に住むあなたは、6階から上を復旧すべきだと思うでしょうか?お金を出して直す必要は、あまりない様に思わないでしょうか。あるいは6階から上の人がお金を出すべきだ、とか。
あるいは、同じマンションの7階の部屋を持っていたらどうでしょうか。また違った意見になりそうです。

区分所有法では、滅失の大きさによって2つのルールが定められています。
まず滅失部分が全体の1/2以下の場合、集会の決議があれば管理組合として、決議がなされなくてもそれぞれの区分所有者が勝手に、復旧を行うことが出来ます。そして、普及した場合、その費用は(共用部分だけですが)、全区分所有者が負担することになります。
一方で半分を超えて滅失した場合には、3/4の賛成により、復旧ができます。この場合にも、費用は全員で負担します。しかし、半分以下しか滅失していない場合に比べて、金銭負担が大きくなることが予想され、付き合い切れない、と考える人もいるはずです。そのため、決議に反対した人は、賛成した人に対して、自分の持分を買い取ってもらえるよう、請求できることになっています。


建物の一部が滅失した場合の復旧等
火災や地震など理由は何であれ、マンションの一部が滅失したときは、その専有部分については各区分所有者が自分の費用で自由に復旧することができます。

専有部分は区分所有者の単独所有だから当然です。

しかし、共用部分は区分所有者の共有物であり、すべて各区分所有者の自由な復旧が可能とすることはできず、何らかのルールが必要になります。

共用部分の滅失について、区分所有法は小規模な滅失と大規模な滅失の二種類に分けて、復旧のための手続を規定しています。

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