第六十九条 (団地内の建物の建替え承認決議)

【第六十九条】
一団地内にある数棟の建物(以下この条及び次条において「団地内建物」という。)の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物(以下この条において「特定建物」という。)の所在する土地(これに関する権利を含む。)が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者(以下この条において単に「団地建物所有者」という。)の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地(これに関する権利を含む。)の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議(以下「建替え承認決議」という。)を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地(当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。)に新たに建物を建築することができる。

一 当該特定建物が専有部分のある建物である場合 その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。
二 当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その所有者の同意があること。

2 前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)の持分の割合によるものとする。

3 第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。

4 第一項の集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に、同条第五項に規定する議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要(当該建物の当該団地内における位置を含む。)をも示して発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。

5 第一項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物(以下この項において「当該他の建物」という。)の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。

一 当該他の建物が専有部分のある建物である場合 第一項の集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の四分の三以上の議決権を有する区分所有者
二 当該他の建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 当該他の建物の所有者

6 第一項の場合において、当該特定建物が二以上あるときは、当該二以上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付することができる。

7 前項の場合において、当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建物の建替えを会議の目的とする第六十二条第一項の集会において、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物の団地建物所有者(区分所有者に限る。)の前項に規定する合意があつたものとみなす。

解 説
団地内の共有の土地の上に建っている建物を建替える場合、土地の所有者の方が、建物の所有者(区分所有者を含みます)よりも多くなります。仮に、土地の持ち主と、建物の所有者が同じであるとすると、自分の土地に建つ自分の家か、区分所有建物か、どちらかで団地ではないためです。
自分の家であれば好きに建替えられますし、区分所有建物であれば、建替えの方法が、区分所有法第62条以下に記載されています。

団地にある建物を建替える場合には、その建物について建替えの手続きが正しくなされるほか、団地としてその建替えを認める手続きが必要です。建替えをしようとする各建物の決議を建替え決議、と言い、建替えを団地として承認する決議を建替え承認決議と言います。
何故、建替え承認決議が必要なのか、については、建替え後の建物が団地の一部となるわけであまり見た目の悪いものは作ってほしくないとか、マンションが集まっている真ん中に商業ビルを作ってほしくないとか、工事で近隣の建物も影響を受けるとか、つまりは影響が大きいためです。

具体的には、団地の集会において、3/4の賛成多数で承認される必要があります。この3/4は建替えようとしている建物のある土地に対する持分で、人数の要件はありません。なお、この決議において、建替えられる建物の持ち主はその全員が賛成したものとみなされます。
また、2つの建物の建替え承認決議をまとめて団地の集会の議案として持ち出すことができます。これは、2つの建物を一体として、まとめて一つの建物にしたり、デザインを共通にしたり、する場合に片方だけが認められても意味がないため、2つまとめてやるか、両方とも建替えないか、を判断することにされている、ということになります。


団地内の建物の建替え承認決議
団地内の個別の建物(特定建物)の建替えは、一定の要件のもとで行なうことができます。

この場合に要求される要件は次のとおりです。

①団地内にある数棟の建物の全部または一部が区分所有建物であること

②建替え予定建物の敷地が、団地建物所有者の共有であること(敷地が他の団地建物所有者との共有でなければ通常の建替え決議で可能ですから問題になりません。)

③建替え予定建物の集会において区分所有者及び議決権の各五分の四以上の建替え決議が成立したか、または全員の同意(一戸建ての場合はその所有者の同意)があること

④団地管理組合の集会における建替え承認決議(議決権の四分の三以上で成立)があること

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