第六十二条 (建替え決議)

【第六十二条】
集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

2 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。

一 新たに建築する建物(以下この項において「再建建物」という。)の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

3 前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

4 第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。

5 前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。

一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額

6 第四項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。

7 第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。

8 前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。

解 説
マンション等が老朽化してくると、いずれかのタイミングで古い建物を取り壊し、新しく建物を建てる(つまり建替える)必要が出てきます。建替えを行うためには、お金が必要ですが、積み立てた修繕費で足りなければ追加でお金を払う必要がありますし、建替え工事をしている間、一時的にそのマンションには住めなくなります。

このように建替えは区分所有者にて多大な影響を及ぼすため、厳格な手続きが求められています。
具体的には、
(1)建替えには、区分所有者、議決権双方の4/5以上が集会で賛成する必要がある
(2)集会の2ヶ月以上前(この期間を規約で長くすることはできますが、短くはできません)に招集手続きを行う
(3)招集の手続きでは、通常の集会では議案の要領を記載するところ、更に細かい事項(建替後の建物の概要や、費用負担、建替えないとどうなるか等)を記載する
(4)集計で決議する一ヶ月以上前に説明会を実施する

建替えをするかどうか、という判断はそれ自体、なかなかすぐに結論を出せるものではありません。しかも、マンション等の立替においては、今の建物を壊して、全く同じものをもう一度作る、ということが行われるとは限りません。現在の建物が建てられた数十年前より技術レベルが上がっていることにより、より高層に出来たり、間取りを変更することにより部屋数が増減したりするからです。
このような複雑な立替についてはじっくり考える時間が法律上も確保されていることになっています。

なお、建替えの決議を行う集会においては、各区分所有者の賛成、反対を記録しておく必要があります(建物の一部滅失に伴う復旧と同様です)。この理由については次条で併せてご説明させていただきます。


建替え決議
建替え決義は、その重要性から、特別決議の中でも最も厳しい決議要件が求められています。

区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数によることが必要なのです(一項)。

また、建替え決議においては、

①再建建物の設計の概要

②取り壊しおよび建築にかかる費用の概要

③費用の分担に関する事項

④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項を定めなければなりません(二項)。

【招集通知・説明会】
建替え決議を目的とする集会を招集する場合にほ、招集の通知は、会日よりも少なくとも二カ月前に発しなければならず、会日よりも少なくとも一力月前までに区分所有者に対する説明会を開催する必要があります(四項、六項)。

この説明会の開催については、集会招集の通知に関する二十五条一項から四項までの規定と三十六案の規定が準用されています。

ただし、一般の集会招集の通知については、通知期間の「伸縮」が認められていますが、この「伸縮」は、準用の際に「伸長」と読み替えることとされているため、建替え決議の説明会の開催の通知については区分所有法が定める期間を長くすることはできますが、短縮することはできません。

これはことの重大性から、慎重に手続きを進めようという趣旨です。

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