第六十八条 (規約の設定の特例)

【第六十八条】
次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第二号に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。

一 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)
二 当該団地内の専有部分のある建物

2 第三十一条第二項の規定は、前項第二号に掲げる建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての同項の集会の決議に準用する。

解 説
団地の管理組合は、団地内の全員で共有しているものについて成立します。団地内にマンションがある場合、マンションについては、団地全体の管理組合とは別にマンションの管理組合ができることになります。
このように、管理組合はいくつも、いくつでも成立するのですが、マンションの前にある電柱の電気が切れたらマンションの管理組合に連絡して、その横の公園の入り口にある電気が切れたら団地の管理組合に連絡して、というのがとても面倒なこともあります。
この場合、規約に記載することによって、より小さな管理組合(マンションの管理組合)を、より大きな管理組合(団地の管理組合)に統合してしまうことができます。

これは、区分所有建物において、一部共用部分(区分所有者の一部だけが使う共用部分。上層階専用のエレベーター等)の管理を、建物全体の管理組合に含めてしまうのと同じようなことであると言えます。
手続きとしては、より大きな管理組合に統合される、より小さな管理組合の人、持分それぞれの3/4の賛成が必要になります。この賛成は集会で確認することまでは求められていません。

規約により全体の管理組合で管理されることになった場合でも、一部の人にしか利害関係がない場所については、その一部の人の利益を守ってあげる必要があります。区分所有法31条2項と同じ趣旨であり、当該条文が準用されています。その結果、一部の人で共有している部分は、その一部の人の1/4(人でも持分でも)が反対すると、規約を設定、変更、廃止することができません。


規約の設定の特例
団地内の土地または付属施設が建物所有者の共有に属する場合には、共有者全員で団地内の土地や付属施設そして専有部分のある建物の管理のための団体(団地管理組合)を構成します。

そして、管理または使用に関する事項について規約を定めることができます。

また、団地内の土地または付属施設が建物所有者の共有に属する場合だけではなく、団地内の一部の建物の所有者の共有に属する土地または付属施設、そして団地内の区分所有建物についても管理対象とし、管理または使用に関する団地建物所有者相互間の事項を規約で定めることもできます。

団地内の一部の建物の所有者の共有に属する土地または付属施設、そして団地内の区分所有建物について、管理または使用に関する団地建物所有者相互間の事項を規約で定める場合には、規約設定のための決議要件を満たした上で、さらに、共有者などの同意を得ることが必要です。

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