第十一条 (共用部分の共有関係)

【第十一条】
共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。

2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。

3 民法第百七十七条 の規定は、共用部分には適用しない。

解 説
多数の人で一つのものを保有する状態を、「共有」と言います。
共有状態で保有しているものはあまり意識されないものと思いますが、一方で日常生活の中では共有状態になっているものが多々あります。例えば、退職する同僚に贈る花束を職場のみんなでお金を払って購入した場合、贈られるまでその花束は職場のみんなの共有になります。
以下の条文で例外は様々出てきますが、特に例外でない限り共有のルールが適用されます。その一例が、前にご説明した、第6条(区分所有者が共同の利益に反してはならないとするルール)などです。

区分所有建物の共用部分である廊下やエレベーターも誰のモノ、というものでもありませんので、区分所有者全員の共有になります。区分所有者全員の共有になるのが原則ですが、一部の人しか使わないことが明確な場合にはその一部の人の共有になります(下に店舗の入っているマンションの住人専用の入り口等がこれに該当します)。
なお、規約で共有にしないことを決めることもできますが、原則として区分所有権が移転する(売買などで権利者が変わる)際には、共用部分の共有持分も一緒に移動します。例外については27条でご説明します。
なお、民法では不動産が譲渡されたような場合には、登記しておく必要がありますが、区分所有権と共用部分の持分が一緒に移動することから、共用部分については登記する必要がありません。これは、共用部分として登記してあるため、専有部分の登記を書き換える、ことさえしておけば、共用部分は登記されたも同然となる、ということを実態としては意味しています。


民法の規定の例外
民法上の共有では、各共有者は自分の共有持分については自由に処分することができます。
しかし、区分所有建物でこれを認めると、共用部分の権利を持たない区分所有者が現れることになり、現実的ではありません。

そこで、区分所有法は共用部分の共有持分は、専有部分と別に処分することを禁止しました。(十五条一項)
そして専有部分が処分されれば、それに伴って共用部分の持分も処分されたことになり、処分を受けた者が専有部分につき第三者対抗要件を備えれば、共用部分についても対抗要件を備えたことになるとしたのです。

つまり、専有部分の譲渡があれば、共用部分の持分も譲渡され、譲受人が専有部分についてその旨の登記をすれば、共用部分についても第三者に対抗できるとしたのです。

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