第十七条 (共用部分の変更)

【第十七条】
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

解 説
共用部分の重大な変更をするためには、
(1)区分所有者の3/4が賛成する
(2)議決権の3/4が賛成する
の2つの条件が両方とも整うことが必要、というのが原則です。条件が整っていることは集会で確認します。

この共有物の重要な変更についての民法のルールは全員の合意による、です。一人でも反対する人がいる場合には変更することができません。先の車の例では、シャコタンしたい!と思っても後の二人がうん、と言ってくれなければできません。区分所有法ではこの点が多数決に変更されています。

次に、共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更(階段の色を塗りなおすとか)まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません(こちらは重大ではない変更といいます)。
次に、条件のうち、(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

また、変更によって専有部分を使うときに、特別に影響が生じる人がいる場合には、その人が賛成していることが必要です。先のエスカレーターの例では、エスカレーターの動力が部屋のまん前に置かれてとてもうるさい思いをする人がいる、と言う場合には、その家の人の賛成を得る必要があります。もちろん、その動力が2つ以上の専有部分に迷惑を掛けるのであれば、その全ての専有部分の区分所有者が賛成している必要があります。


共用部分の変更
十七条でいう共用部分の変更とは、共用部分の形状または効用の著しい変更をいいます。

例えばエレベーターを新設するために階段室を改造することや、外壁に外付けすること等は、建物の基本構造部分への加工が必要な為、形状または効用の著しい変更にあたります。

しかし、形状または効用の著しい変更に該当するかどうかは、個々の工事内容によって微妙な場合があり、一概にいうことは出来ません。

光ファイバー・ケーブルの敷設エ事でも、既存のパイプスペースを通すだけなら形状・効用の著しい変更にはなりませんが、外壁や耐力壁を加エする必要がある場合には形状・効用の著しい変更にあたる場合があります。

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