第十三条 (共用部分の使用)

【第十三条】
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

解 説
区分所有法では、各共有者が共有部分をその用法に従って使用することができるとされています。この13条は先にご説明させていただいたとおり、民法の共有の規定の特則になります。
では、原則である民法の共有のルールはどうなっているのか、というと、共有物の全部について持分に応じて使用できる、です。

先の車の例で考えてみます。3人で共有している車を誰かが使うということは、通常はその人が車全体を使うことになります。ややこしいので3人でドライブに行ったようなことを聞かないでいただきたいです。
ここで言っているのは車を分割して使う、ということはあまり想定されていない、ということです。分割してとはタイヤだけ姉が、弟がエンジンだけ、ということはありえない、ということです。ただ、持分(つまりは出したお金)によって使える頻度には差をつけることになります。

これに対して、区分所有法が適用されるマンションの廊下やエレベーターは持分で使用頻度、何度廊下を往復していいのか、エレベーターを呼べるのは何回までか、を分ける必要は通常はありません。そのため、廊下は誰でもいつでも、通行のために利用することができます。
ポイントはこの「通行するために」という点で、そのモノが想定されている用途で利用されると「用法に従った使用」になります。廊下に物を置いたり、そこで飲食したりするのは、用法には従っていないので許されない、ということになります。逆に民法の共有では「用法に従った」使用を求められてはおらず、車をドライブに使うもよし、たまには車で寝てみようもよし、車の上で日向ぼっこしたっていいわけです。


専用使用権
区分所有者(共用部分の共有者でもある)は、原則として共用部分の全部を使用することができます(例外:一部共用部分)。
しかし,共用部分や共用敷地に特定の者だけが排他的に使用できる権利が設定されることがあります。
これを専用使用権と呼んでいます。専用使用権についてほ区分所有法上の根拠もなく、その性格も暖味なため、十三条に反しないかが問題になりました。

専用使用権については、その内容や態様にいくつもの種類があり、紛争も生じやすく、多くの判例があります。
そのため現在では、マンション標準管理規約及び標準管理規約コメントで、駐車場専用使用権については期間の定めのある契約とし、使用者の選定は初回は抽選により、期間満了後は抽選または申込順にする等、公平な方法により行うものとするとされています。

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