第四条 (共用部分)

【第四条】
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

解 説
共用部分には、建物の構造上、複数の区分所有者が使うものと想定される部分が、当然に、含まれます。
これは例えば、複数の区分所有社がその場所に移動して使う場所、廊下やエレベーターが含まれます。しかし、そこには行かないものの使うもの、建物の屋根とか外壁等も直接接しない部屋もあるのでしょうが、共用部分になります。
さらに、電気の配線、ガス・水道設備の配管のように普段目にすることがないものも、複数の所有権者で使用するものなので共用部分になります。

これら、考えてみればみんなで使うよね、という部分を法定共用部分、と呼ぶことがあります。法律で当然に共用部分とされているからです。
これに対して、そのモノの性質だけでは共用部分とは判断できないものの、規約で共用部分とする場所があります。典型は管理員室です。
管理員室はマンションの住人以外の人が、置いてあるものを取っ払って建物としてみた場合には、住居なんだか、管理員室なんだか判断できないのが普通です。
そのため、規約に書いて初めて共用部分になります。

この規約に書いて初めて共用部分になる部分については登記しないと、それが共有部分だと主張することができません。
この登記していないと主張できなくて困る典型的な事例は、管理員室が第三者に売却されてしまった場合に起こります。登記されていれば共用部分だから売却できないんですよ、と取り戻すことができる一方で、登記されていなければ、取り戻すことができないことになります。


法定共用部分と規約共用部分
共用部分には、法定共用部分と規約共用部分の二種類があります。
法定共用部分とは、廊下や階段、支柱、耐力壁、外装、エレベータ室、駐車場などのように、構造上の独立性と利用上の独立性を持たず、その性質上当然に共用部分とされる部分のことです。
また、規約共用部分とほ、専有部分や付属施設を規約で定めて区分所有者全員の利益のために共用部分としたものです。
マンションの専有部分の一つを規約で定めて管理組合の集会所としたような場合などが規約共用部分になります。

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