第三十七条（決議事項の制限）

解　説

区分所有建物の大事な事柄を決める場として、区分所有者が集まる集会が規定されています。
この集会を開くためのルールは、区分所有者がちゃんと参加できるように、言い換えると自分の知らない間に集会が開催されていたということがないように、決められています。
区分所有法第３７条も、区分所有者が集会で区分所有建物についての大事なことを決め、みんなが納得してその決定に従うためのルールの一つを定めています。
この集会で決めると言っていたこと、それ以外のことをその集会で決めることはできない、ということです。
 
このように事前に連絡しておいた事柄についてのみ、集会で決めることができる、というルールを設定することには2つの意味があります。
一つは、集会の目的が予め聞いていたことなら書面で意思表示するなり、代理人に行かせるなり、あるいは興味がなく出席しなかったり、それぞれの判断をした区分所有者に、それも決めるんだったら出席しておけばよかった、と後悔させない、という意味です。そしてもう一つが、出席した集会で突然の話を持ち出されてびっくりすることを避けられる、という意味です。
このように、区分所有者を守ってあげるためのルールですので、区分所有者自身がかまわないのであれば、絶対に守るべきルールとまでは言えません。
法律では、このことを、2つの規定で示しています。
 
一つは、区分所有者の全員が同意して開催されている集会で、全員がそれでいいというのであれば問題ない、というものです。
そしてもう一つが、規約において、事前に集会で決めたいことを連絡しなくても集会で決めてもいい、ことが決まっていれば、事前連絡のない内容について集会で決議することができる、というものです。規約は全区分所有者の同意はないものの、ほとんどの区分所有者が認めているものですし、全ての区分所有者が知っているものですし、問題ないものとされています。
ただ、後者、つまり規約で事前の連絡をなくすことができるケースについては制限があって、法律で集会の決議に特別な定数が書いてある場合には適用されません（事前に通知していないと決議しても無効になります）。
「法律で・・・定数が書いてある」とは、共用部分の重大な変更や、規約の設定・変更・廃止等、法律で過半数で決議できるとされている事柄以外の事柄を言います。
 

POINT

区分所有者は、集会開催の通知に記載された事項を見た上で、出席するかどうかを判断することがあります。
通知された事項が自分には関係ないと思ったからこそ欠席し、書面や電磁的方法による決議参加もしなかったということも考えられるのです。
 
この場合に通知されていない事項が決議されたら、欠席した区分所有者にとっては不意打ちです。
そのため、通知した事項以外の決議はできないことにしたのです（一項）。
 
ただし、規約で定めれば、普通決議事項については招集通知に記載しなくても決議することができるとすることができます（二項）。
この規定は、三十六条によって区分所有者全員の同意があって招集手続きを省略した場合には適用されません。