第三十二条（公正証書による規約の設定）

解　説

区分所有法にいう規約、つまりはマンション等のルール、は作っても作らなくてもいいものなのですが、作成する場合には区分所有法第３１条で定められた要件（区分所有者、議決権の各3/4）に従って集会で決議されていることが必要です。
 
ところで、マンションが建ち、最初に分譲する場合、何のルールも決まっていないと、後でどんな取り決めがなされるか分からず、購入しずらいです。そのため、分譲前の段階で、マンションの基本的な条件となる4つの事柄について規約を作る（設定する）ことができます。なお、この規約を初期規約ということがあります。
 
4つの事例とは、以下の事柄です。
(1)法律に定められた部分以外の共用部分を決めること
(2)法律で定められた以外の建物の敷地を決めること
(3)専有部分と敷地利用権と別々に処分することを認めること
(4)専有部分の持分とは異なる割合で敷地利用権を所有することを定めること
 
例えば、(1)では、マンションの一室を共用部分とする（そして管理人室にする）、ということを決めることが出来ます。購入する人にとって、管理人室あるかないかで自分の持分が変わって来ます。これが購入する段階では決まっていないと困る、ので、初めに決めておくことができるようになっているわけです。
 
分譲会社がこの初期規約を設定した場合、公正証書を作成する必要があります。本来、規約は紙か電子ファイルに残しておけば十分です。しかし、初期規約は、分譲会社が作るもので、ただ作ればいい、ということだと、作ったあとに、勝手に変えてしまうこともできてしまいます。それでは購入する人が困ってしまいます。そのため、公証人役場で正式な規約だと認めてもらった規約、つまりは公正証書による規約、のみが初期規約として認められています。
 

POINT

公正証書規約を設定できるのは、最初に建物の専有部分の全部を所有している者に限られています。
 
つまり、新築の分譲業者などが、全部の専有部分を所有している時点でしか設定することほできず、一戸でも分譲してしまったら、その後は通常の手続で規約を設定しなければならないのです。
 
また、中古マンションの専有部分を全部貢い取った者についても、「最初に建物の専有部分の全部を所有している者」と言うことはできず、公正証書規約の設定はできません。