第二十二条（分離処分の禁止）

解　説

一つの階に２部屋、２階建てで全部で４部屋あるマンションを想像してみます。このマンションの立っている土地があるはずで、その土地を利用してもいい状態になっているはずです。土地を利用してもいい状態、とは、土地が自分のモノになっているとか、その土地を借りているとかいう状態です。
 
マンションのように、土地の上にある建物の所有者が一人ではない場合、土地は誰のものなのか、あるいは誰が借りているのか（結果その上の建物が適法に建てられているのか）という問題にぶり当ります。この答えは、全てのマンション住人が持分に応じて、持っているもしくは借りている、ということになります。この土地を利用する権利は２条のところでご説明させていただいたとおり、敷地利用権、と定義されています。
 
この敷地使用権ですが、専有部分を購入した際に、漏れなく付いてくるものです。その根拠が区分所有法２２条になりまして、専有部分と専有部分にかかる敷地利用権は一緒に処分される、こととされています。この結果、専有部分の所有権と敷地利用権は常にセットになっていることになります。
冒頭の例では、４つの部屋の面積が同じであれば、規約で別に定めないとその面積比で持分が決まりますので、土地の1/4の敷地利用権を持っている、ことになります。そして専有部分を譲渡する際には、この敷地利用権も一緒に譲渡されることになります。
 
なお、一人で二部屋持っている人がその一部を売ったり、一棟全部を保有している人がその一部を売ったりした場合も、敷地利用権が売却した持分に応じて移転されることに変わりがありません。民法では自分の持ち物は好きに処分してもいいことから、持分が1/6の部屋と1/3の部屋を持っている場合、つまり合計で1/2の持分を持っている場合、1/6の部屋を売って、敷地利用権は1/3を譲渡する、ということも出来てしまいます。これを禁止していて、持分1/6の部屋を売れば、敷地利用権も1/6が移る、ということになります。
 
以上について、規約で異なるルールを決めることが可能です。例えば、敷地利用権だけを譲渡してもいい、と決めてもいいことになっています。
 

POINT

区分所有建物の敷地利用権は、所有権の場合と、所有権以外の権利の場合があります。
 
所有権以外の権利としては地上権か賃借権が一般的です。
 
区分所有者は、これらの権利を共有またほ準共有することになります。
 
なお、「共有」という用語は所有権を複数の者が持ち合う場合に用いられる用語で、「準共有」とほ所有権以外の権利を複数の者で持ち合う場合を意味する用語です。