第四十六条（規約及び集会の決議の効力）

解　説

区分所有権を持っている人から渡されて、新しく区分所有者となる人を承継人と言います。承継人になる理由は2つあり、一つは包括承継と言われる相続により承継人となる場合、そしてもう一つが買ったとか、もらったとか、競売で競り落としたとか、で取得した場合です。
包括承継では、前の所有者の権利義務がそのまま承継人に引き継がれることが原則ですが、特定承継では通常、前の所有者の権利義務は引き継がれません。お店で買ったものは、自分の好きに使え、何の制限もないですよね、という話です。
 
しかし、マンションの部屋については、特定承継でも前の所有者の権利義務を引き継ぐことがあります。具体的には、規約の内容、集会で決議した内容に拘束され、それに違反することはできません。
特定承継人としては自分が賛成したわけでもないのに、と思うかもしれません。しかし、売買の度にルールが変わるのは決めなおす手間がかかりますし、売買で取得する人は事前に規約や集会の決議の内容を調べておき、納得してから購入することができますので、特別不利益を押付けていることにもならないだろうということだと思われます。
 
なお、占有者（典型は賃借人）も規約、及び集会の決議に従う必要があります。ただ、その範囲は、建物、敷地もしくは附属設備の使用方法について、だけです。特別管理費を徴収することが決議されても支払う必要がありません（使用方法ではないので）。一方で、共用部分ではペットに地面を歩かせず飼い主が抱えている必要がある、というルールであれば、使用方法になるので、占有者も守る必要があります。
 

POINT

規約と同様に、集会決議もそのマンションで生活する者すべてに及ばなければ円満な共同生活は不可能です。
 
そのため、区分所有者から専有部分の権利を譲り受けた者（特定承継人）や専有部分の賃借人などの占有者にも効力を及ぼす必要があるのです。