第十条（区分所有権売渡請求権）

解　説

通常、建物は土地の上に建っています（当たり前ですが）。
つまり、建物には土地が必要なのですが、土地と建物の所有者がいつも同じとは限りません。言い換えると、他人の土地の上に建物を建てることが可能です。この場合には、土地を借りることになります。
一方、ほっといたら自分の土地に勝手に人が家を建ててる！という事態が起こった場合、その建物を撤去して欲しい、と請求するのは、あるいは自分で撤去する権利を有するのは、ごく当たり前のこととしてご納得いただけるのではないでしょうか。これが原則となります。
 
区分所有者は通常、敷地利用権を有しており、敷地利用権だけを分けて処分する（売り払う）ことはできません。しかし、特殊な事情で敷地利用権を喪失することがあります。
特殊な事情としてよく挙げられるのは、敷地利用権がもともと賃貸借でえあるところ、賃料を支払わないようなケースです。
この場合、その敷地利用権を取得した人は、建物を撤去して欲しいと請求したり、撤去したり出来るのが上記の原則の処理です。
しかし区分所有建物は、その一部だけを取り壊す、撤去する、ということが通常はできません。そのため、敷地利用権のない区分所有権は、敷地利用者が買い取ることができる、ことになっています。この際、価格は時価になります。
 
この買い取ることができる、は法律上の権利として敷地利用権を持っている人が、区分所有者に請求すれば、自動的に時価での売買が成立したことになります。契約のように合意する必要がない点が特徴的です。
 

POINT

敷地利用権は、原則として専有部分の区分所有権と一体化されています。
しかし、この二つの権利が別人に帰属している場合も例外的にありえます。
規約によってこの両権利の分離処分ができるとされている二十二条一項但書の場合や、敷地が借地権である場合に、借地料の不払いなどを理由として借地契約が解除される場合があるのです。
 
また、敷地を底地ごとに分筆して、専有部分と敷地利用権を分譲するタウンハウス形式の建物の場今にも、区分所有権と敷地利用権の一体化の原則は適用されず、敷地利用権を持たない区分所有者が生じることが考えられます。