第五十二条（事務の執行）

解　説

管理組合法人が行うことを、区分所有法においては管理組合法人の事務、と言います。管理組合法人ができることすべて、と言い換えることができます。
事務の中には、建物、敷地、付属施設等の管理全般に関する業務、具体的には、大規模修繕をするとか、規約を変えるだとか、の他、清掃を業者に委託するのにその委託先を変更するとか、廊下の電気が切れたので変えるとか、が含まれます。
 
管理組合法人の事務は、集会の決議によって行う、のが原則です。ただし、一定の例外（区分所有法で特に決議要件が定められているような場合）以外は、規約に書いて、理事その他の役員に決めさせることができます。
ここで決められる、集会の決議によって行う、というのは、重要な方針を決める、といことであって、その事務が外部との契約であれば、契約行為を実際に行う（契約書にハンコをつくとか）は理事（あるいは理事長）が行うことになります。
 
また、保存行為については理事が決めることができます。保存行為は現状を保つだけなので、みんなで決める必要はないとされていますし、そもそも区分所有法の１８条で各区分所有者が（理事でなくても）できるとされています。
 
つまり、相当細かいことは、理事が決め、より重要な問題であれば理事の間で議論して結論を出してもらい、更に大事な問題は集会で決議するまで実行できないような仕組みを、規約をしっかり作成することで、実現できる、ことになっています。
 

POINT

管理組合法人の最高意思決定機関は集会です。集会は、管理組合法人のすべての事務について決議する権限を持っています。
 
ただし、集会の特別決議が必要とされる事項を除いて、規約で定めることにより、理事その他の役員が決定するものとすることができるのです。
 
尚、保存行為については理事が単独で行うことができます。